Aluguel na Itália: As obrigações do inquilino e do proprietário

Disputas entre locadores e inquilinos são bastante comuns na Itália e envolvem uma série de questões, como quem é responsável pelos reparos, o pagamento do aluguel e a devolução do depósito cauzionale. Apesar de a legislação italiana estabelecer regras claras, muitas situações ainda causam conflitos, como a pintura do imóvel, danos durante a locação ou mudanças feitas pelo inquilino sem permissão.

O caso mais frequente que observo é de proprietários que alegam que não devolverão o depósito, ou parte dele, por precisarem pintar o imóvel. Neste capítulo, vamos explorar os principais tipos de disputas que podem surgir em contratos de aluguel.

Pintura do imóvel

Na Itália, o proprietário de um imóvel é, em geral, responsável pela pintura das paredes quando o contrato de locação termina, se os danos ao imóvel forem decorrentes do uso normal do imóvel pelo inquilino. Ou seja, se o inquilino não causou danos além do desgaste usual do imóvel, como a descoloração das paredes devido ao tempo ou à umidade, a responsabilidade pela pintura final não recai sobre ele.

O inquilino é responsável pela pintura em duas situações específicas:

Se o contrato de locação contiver uma cláusula que o obrigue a pintar o imóvel ao final da locação. Esse tipo de cláusula é conhecida como "clausola di tinteggiatura" e, caso esteja no contrato, o inquilino deverá cumprir a obrigação de pintar o imóvel no final do período de locação.
Se os danos às paredes forem causados por negligência ou descuido do inquilino. Isso inclui situações como manchas de sujeira, danos causados por móveis, ou furos feitos nas paredes para pendurar objetos como quadros ou prateleiras. A jurisprudência da Corte de Cassazione afirma que, em casos normais de uso, como pendurar quadros ou prateleiras, os danos não podem ser considerados como causados por negligência, mas sim como uso normal do imóvel, ou seja, o inquilino não deve ser responsabilizado por esses danos.

A Corte de Cassazione tem sido clara em suas decisões sobre esse tema, especialmente no que se refere a danos causados por uso habitual do imóvel, como furos nas paredes para pendurar quadros. O tribunal decidiu que essas ações são consideradas normais e, portanto, não devem ser tratadas como danos que justifiquem a retenção do depósito cauzionale (depósito de segurança) por parte do locador.

De acordo com a Corte, a pintura das paredes não é responsabilidade do inquilino, a menos que o imóvel tenha sido danificado de forma anormal ou por negligência. O locador não pode exigir que o inquilino repare danos decorrentes do uso normal do imóvel, como pequenos furos ou desgaste superficial.

Para evitar disputas sobre a responsabilidade pela pintura, é altamente recomendável que tanto o locador quanto o inquilino realizem um relatório detalhado sobre o estado do imóvel no momento da entrega (verbale di consegna). Este relatório deve incluir fotografias ou vídeos que mostrem o estado das paredes e outros aspectos do imóvel, para servir como uma prova clara das condições do imóvel ao longo da locação.

A situação é diferente nos contratos comerciais. Em um contrato de locação comercial, a Corte de Cassazione já decidiu que, na ausência de uma cláusula específica no contrato, a responsabilidade pela pintura das paredes ao final da locação recai sobre o inquilino. Isso se deve ao fato de que, em ambientes comerciais, os danos e o desgaste das instalações são frequentemente mais intensos e, portanto, o inquilino pode ser responsabilizado pela repintura.

A responsabilidade pela pintura das paredes ao final de um contrato de locação na Itália depende principalmente de duas situações:

Uso normal do imóvel: O proprietário é responsável pela pintura se os danos forem resultado do uso normal.
Negligência ou cláusula contratual: Se os danos forem causados por negligência ou se houver uma cláusula no contrato que exija o pagamento ou a realização da pintura pelo inquilino, então a responsabilidade recai sobre o inquilino.

A jurisprudência da Corte de Cassazione é clara ao afirmar que ações como pendurar quadros ou prateleiras não devem ser interpretadas como danos, mas sim como uso normal do imóvel, e, portanto, o inquilino não deve ser responsabilizado por esses danos.

Essa distinção é importante para evitar mal-entendidos entre inquilinos e proprietários e garantir que os direitos de ambas as partes sejam respeitados, com base nas normas legais e jurisprudenciais vigentes.

Cass. civ. Sez. III, sentenza n. 25379/2019

Para localizar a decisão, você pode seguir esses passos:

Consultar o site oficial da Corte di Cassazione: A Corte italiana mantém um banco de dados com as decisões publicadas. Você pode consultar as decisões em www.cortedicassazione.it.
Pesquisar por número de sentença (sentenza n. 25379/2019): Você pode buscar diretamente utilizando o número da sentença, que é uma forma eficiente de localizar o caso específico.

Responsabilidade pelos Reparos e Manutenção

Questão: Quem é responsável pelos reparos no imóvel durante o período de locação? O inquilino deve pagar pelos reparos de danos menores ou problemas estruturais?
Jurisprudência: A legislação italiana estabelece que o locador é responsável pela manutenção e reparação de problemas estruturais e de instalações essenciais do imóvel, como encanamento e sistemas de aquecimento. No entanto, danos causados por negligência do inquilino (como danos causados por água devido a um mau uso das instalações ou danos causados por má utilização de móveis) devem ser reparados à custa do inquilino.

Devolução do Depósito Cauzionale (Depósito de Segurança)

Questão: O locador pode reter todo ou parte do depósito cauzionale ao final do contrato? Quais são as condições para a devolução integral?
Jurisprudência: Como já mencionado, o depósito deve ser devolvido ao inquilino, exceto se houver danos comprovados ao imóvel ou inadimplemento de obrigações. A Corte de Cassazione tem definido que o locador não pode reter o depósito sem uma justificativa clara e documentada dos danos ou dos custos que ele está cobrando. O locador deve apresentar um relatório detalhado com os custos, e o inquilino pode contestar essa retenção, especialmente se os danos forem considerados como desgaste normal.

Modificação do Imóvel (Alterações e Reformas)

Questão: O inquilino pode fazer alterações no imóvel, como pintar as paredes, mudar móveis ou fazer pequenas reformas, sem a permissão do locador?
Jurisprudência: Em geral, qualquer modificação significativa no imóvel sem a autorização prévia do locador pode resultar em penalidades, incluindo a retenção do depósito ou a rescisão do contrato. No entanto, o inquilino pode, em alguns casos, modificar o imóvel de forma não permanente ou quando essas alterações não prejudicarem a estrutura do imóvel. No caso de modificações não acordadas (como fazer furos nas paredes), o locador tem o direito de exigir que o imóvel seja restaurado ao estado original.

Atraso no Pagamento do Aluguel

Questão: O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel na data de vencimento? O locador pode despejar o inquilino imediatamente?
Jurisprudência: A Lei nº 431/1998 estabelece que o locador tem o direito de despejar o inquilino caso haja atraso significativo no pagamento do aluguel, geralmente após 20 dias de atraso. No entanto, o locador deve seguir um processo formal de notificação e solicitação judicial de despejo. A jurisprudência tem sido favorável ao direito do locador de reaver a posse do imóvel, mas exige que ele siga os procedimentos legais adequados para não prejudicar os direitos do inquilino.

Despejo por Necessidade Pessoal ou Familiar do Locador

Questão: O locador pode solicitar o despejo do inquilino se precisar do imóvel para uso pessoal ou familiar?
Jurisprudência: O despejo por necessidade pessoal é permitido, mas deve ser fundamentado de maneira clara. A Lei nº 431/1998 permite que o locador rescinda o contrato de locação por razões legítimas, como a necessidade de usar o imóvel para moradia própria ou para um familiar próximo. No entanto, o locador deve dar um aviso prévio adequado e o inquilino tem o direito de contestar essa rescisão, especialmente se for uma tentativa de fraudar os direitos do inquilino ou se o locador não fornecer justificativas legítimas.

Subarrendamento

Questão: O inquilino pode subarrendar o imóvel sem a permissão do locador? E o locador pode rescindir o contrato se descobrir que houve subarrendamento não autorizado?
Jurisprudência: O subarrendamento sem a permissão do locador é ilegal na maioria dos contratos de locação, salvo disposições específicas que permitam. O locador tem o direito de rescindir o contrato de locação e até de pedir o despejo do inquilino se descobrir que o imóvel foi subarrendado sem a sua autorização, conforme estabelecido na Lei nº 431/1998. O inquilino pode, em alguns casos, solicitar ao locador a permissão para subarrendar, mas a decisão final cabe ao locador.

Impedimento de Acesso ao Imóvel para Vistoria

Questão: O locador pode acessar o imóvel para realizar vistorias durante o período de locação? E o inquilino pode se recusar?
Jurisprudência: O locador tem o direito de realizar vistorias periódicas no imóvel, mas deve aviso prévio ao inquilino (geralmente de 24 horas). O inquilino tem o direito de se recusar a permitir o acesso do locador, mas a recusa contínua pode ser considerada uma violação do contrato. O locador também pode exigir o acesso judicial para garantir que o imóvel esteja sendo mantido adequadamente.

Disputas sobre o Uso do Imóvel e Decisão Judicial

Questão: O que acontece quando há uma disputa sobre o uso do imóvel, como o uso de áreas comuns (no caso de apartamentos)?
Jurisprudência: Quando há disputas sobre o uso do imóvel ou sobre o uso de áreas comuns em edifícios, essas disputas podem ser resolvidas judicialmente. O Tribunal Civil pode decidir sobre questões relacionadas ao uso indevido de áreas comuns, violação de regras de convivência e outros aspectos relacionados à utilização do imóvel.

IMPORTANTE: A Lei nº 431/1998 não menciona diretamente as "notas fiscais" ou "faturas" no que se refere ao uso do depósito cauzionale. Contudo, a lei estabelece que o locador deve devolver o depósito cauzionale ao inquilino ao final do contrato, deduzindo apenas os valores necessários para cobrir danos ou inadimplementos, desde que justificados. A prática de fornecer notas fiscais ou comprovantes para as deduções é uma consequência de exigências de transparência e justificação.

Abaixo, faço uma referência ao trecho da lei que fala sobre o depósito cauzionale e a devolução, que é o que mais se aproxima de um contexto onde se poderia pedir as faturas, já que a dedução deve ser justificada:

Texto original em italiano (Art. 11, Legge 431/1998):

Art. 11 - Deposito cauzionale

Il locatore può richiedere al conduttore un deposito cauzionale, che non può essere superiore a tre mensilità di canone. Il deposito cauzionale deve essere restituito al conduttore, con gli interessi, al termine della locazione, salvo che vi siano danni al locale locato o altri crediti del locatore nei confronti del conduttore.
Il locatore deve fornire al conduttore una rendicontazione delle somme trattenute, specificando l'uso delle stesse per eventuali danni o per altro, e restituire l'importo residuo del deposito.

Tradução para o português:

Art. 11 - Depósito Cauzionale

O locador pode exigir do inquilino um depósito cauzionale, que não pode ser superior a três meses de aluguel. O depósito cauzionale deve ser devolvido ao inquilino, com os juros, ao final da locação, salvo se houver danos no imóvel locado ou outros créditos do locador em relação ao inquilino.
O locador deve fornecer ao inquilino um relatório detalhado das quantias retidas, especificando o uso das mesmas para eventuais danos ou outras despesas, e devolver o valor restante do depósito.

Capítulo: A quem recorrer em caso de disputas com o proprietário

Em caso de desacordo com o proprietário durante a execução de um contrato de aluguel na Itália, e antes de precisar ajuizar uma ação, existem algumas vias alternativas para resolver disputas. O processo para resolver essas questões pode ser feito de forma extrajudicial, com a ajuda de autoridades ou órgãos especializados. Aqui estão os principais recursos:

Sindicatos de Locadores e Inquilinos

Na Itália, existem associações sindicais tanto para locadores quanto para inquilinos, como:

Associazione Nazionale Inquilini e Assegnatari (ANIA)
Confedilizia (associação dos proprietários)

Existem também associações locais, como as Associazione Piccoli Proprietari Immobiliari (ASPPI), normalmente são de mais fácil contato. Essas entidades podem ajudar a mediar disputas entre locador e inquilino. Elas oferecem serviços de aconselhamento, assistem na resolução de conflitos e podem intermediar negociações para chegar a um acordo amigável. O recurso a essas associações é um método comum e muitas vezes eficaz para evitar litígios formais.

Câmara de Mediação e Arbitragem

Existem câmaras de mediação e arbitragem na Itália, que são organismos especializados em resolver disputas de forma mais rápida e menos formal do que o processo judicial. O procedimento de mediação, previsto pela Lei nº 98/2013, permite que uma terceira parte neutra ajude as partes a chegar a um acordo, sem a necessidade de um processo judicial completo. A mediação é voluntária e muitas vezes usada para resolver disputas relativas a contratos de locação.

Autoridades Locais ou Municipais

Em algumas áreas, os municípios oferecem serviços de mediação para disputas envolvendo locações. Além disso, as Câmaras de Comércio locais também podem atuar como mediadoras, oferecendo assistência na resolução de disputas entre locadores e inquilinos, incluindo problemas relacionados a contratos de locação.

Tentativa de Conciliação Judicial (Tentativo de Mediação Judicial)

Antes de iniciar um processo judicial, pode ser obrigatória a tentativa de conciliação judicial. Isso é realizado perante um juiz de paz ou através de uma audiência inicial. O juiz de paz tenta ajudar as partes a chegar a uma resolução amigável sem que seja necessário iniciar uma ação judicial completa.

Consultar um Advogado Especializado

Se as tentativas anteriores não resolverem o problema, um advogado especializado em direito imobiliário pode ser consultado para orientação e, eventualmente, para ajudar a resolver o conflito de maneira extrajudicial.

Processo Judicial (como último recurso)

Caso todas as tentativas de mediação e negociação falhem, a disputa pode ser levada ao tribunal. Dependendo da natureza da disputa, isso pode envolver o Tribunal Civil ou, em casos de despejo, o Tribunal de Justiça competente para questões de locação.